+420 727 835 270 info@zmenastanov.cz

Dopad nového občanského zákoníku na SVJ

Dopad nového občanského zákoníku na SVJ

26. 11. 2014 v 17.50

Tento článek, vypracovaný právníky z naší kanceláře, vyšel v říjnovém čísle rádce pro SVJ:

Dopad nového občanského zákoníku na SVJ

V dnešním čísle Rádce pro SVJ bychom rádi pokračovali v problematice, kterou jsme minule načali. V minulém díle jsme řešili především stanovy a povinnost SVJ je změnit, nyní bychom se rádi zaměřili i na další aspekty fungování SVJ v roce 2014 a v letech následujících. Stanovy ale vzhledem k jejich důležitosti pro existenci SVJ zmíníme alespoň okrajově i v tomto čísle Rádce.

Povinnost osadit topná tělesa měřiči tepla

Dle zákona 318/2012 Sb. vzniká nově povinnost instalace měřičů tepla pro všechna bytová družstva a společenství vlastníků jednotek. Měřiče tepla nebo indikátory topných nákladů musí být instalovány nejpozději do 31.12.2014. Tímto zákonem došlo k novelizaci zákona o hospodaření s energiemi. Pro majitele objektů a bytů jsou v tomto zákoně některá velmi důležitá ustanovení: Dle 318/2012 Sb., §7, odst (4), a) jsou stavebníci, vlastníci nebo společenství vlastníků povinni vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům v rozsahu stanoveném prováděcím předpisem; konečný spotřebitel je povinen umožnit instalaci, údržbu a kontrolu těchto přístrojů. Výše zmíněný zákon nařizuje instalaci měřičů tepla nebo indikátorů topných nákladů, dále instalaci termostatických ventilů a ostatních prvků hydraulického vyregulování otopné soustavy. Účinnost zákona je sice již od 1.1.2013, ale měřiče tepla nebo indikátory topných nákladů musí být instalovány do 2 let od účinnosti tohoto zákona, tedy do 31.12.2014. Splnění povinnosti mít na ústředním topení “měřák” bude od začátku roku 2015 prověřovat Státní energetická inspekce. Těm stavebníkům, vlastníkům budov nebo družstvům, která nezajistí instalaci indikátorů, bude udělovat pokuty. V případě nenainstalování indikátorů se stavebník dopouští přestupku, za který lze uložit pokutu až ve výši 100 tisíc korun fyzické osobě a ve výši 200 tisíc korun právnické osobě.

Novinky v nájemních smlouvách

Další oblastí, která by měla členy SVJ, jako majitele bytů, zajímat, je úprava nájemní smlouvy, ve které též došlo od Nového roku k podstatným změnám. Na nájem se po 1. 1. 2014 vztahuje NOZ, a to i přestože byla smlouva o nájmu uzavřena před tímto datem. Novinkou je, že pokud je věc zapsaná ve veřejném seznamu (například tedy v katastru nemovitostí), může vlastník, popřípadě nájemce se souhlasem vlastníka, nechat nájemní právo do tohoto seznamu zapsat. To se může jevit jako ochrana pro nájemce, který tímto způsobem snadno prokáže existenci nájemního vztahu. Dále též považujeme za vhodné zmínit, že zaniká povinnost poskytovat nájemci bytovou náhradu při ukončení nájmu. K tomu, aby dal nájemce věc do podnájmu, potřebuje souhlas pronajímatele, jinak se jedná o hrubé porušení nájemních povinností. To ovšem neplatí u nájmu bytu v případě, že nájemce byt trvale obývá. V takovém případě není souhlas pronajímatele nutný. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, je i zde nutný písemný souhlas pronajímatele. Další novinkou je, že nově není k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí předchozího přivolení soudu. Nájemce je pouze oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na toto pronajímatel musí nájemce ve výpovědi upozornit. Zcela odlišně, než ve stávající úpravě je upraveno „automatické prodloužení“ nájmu. Dle NOZ, pokračuje­-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají­-li si strany něco jiného. Výzva přitom vyžaduje písemnou formu.

Změna stanov

Nový občanský zákoník chápe stanovy jako stěžejní dokument pro SVJ. Tímto dokumentem se prakticky „nastaví“ fungování společenství a pokud jsou stanovy dobře a s rozmyslem zpracovány, lze tak předejít mnoha budoucím konfliktům a nejasnostem. NOZ vyžaduje, aby každé SVJ přizpůsobilo své stanovy novým předpisům do tří let ode dne nabytí účinností NOZ, tj. do 1. 1. 2017. Pokud by ale některé ustanovení stanov odporovalo novému zákonu, pozbylo by toto ustanovení dnem 1. 1. 2014 závaznosti. Pokud si SVJ ponechá stanovy, které nevyhovují NOZ, hrozí mu zrušení. Většina SVJ o této povinnosti ani neví, neboť se řídí tzv. vzorovými stanovami, které je též nutné změnit. I když se může zdát, že je do roku 2017 dost času, doporučujeme změnu stanovy realizovat na nejbližším shromáždění, neboť NOZ zavádí do života SVJ řadu novinek, které bude možné využít pouze za předpokladu, že budou upraveny ve stanovách (např. hlasování mimo zasedání, možnost, aby se členem orgánu stala i osoba, která není členem SVJ atd.).

Chcete zjistit, zda musí provést změnu stanov Vaše SVJ a co je případně ve stanovách potřeba změnit? Nechte si stanovy bezplatně zkontrolovat našimi právníky. Zašlete stanovy Vašeho SVJ na info@zmenastanov.cz, naši právníci je zdarma zkontrolují a navrhnou nejvhodnější řešení.

SVJ (společenství vlastníků jednotek) a NOZ

20. 5. 2014 v 13.25

Tento rozhovor s pracovníky naší advokántí kanceláře o novém občanském zákoníku a jeho dopadech na SVJ vyšel v časopise Praktický rádce pro SVJ:

Dopad nového občanského zákoníku na SVJ

Povinnosti, které byste neměli zmeškat.

1.1.2014 nabyl účinnosti Nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“), kterým byl mimo jiné zrušen i stěžejní předpis upravující SVJ, a to zákon o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“). Na to, jaké změny to přineslo pro SVJ a co je třeba učinit, jsme se zeptali právníků z Advokátní kanceláře Nemeth, Schwarz a partneři.

Na webových portálech, týkajících se problematiky SVJ, panovala jednu dobu poměrně bouřlivá diskuse o tom, zda NOZ bude dopadat i na SVJ, zřízené před jeho účinností. Jaká je skutečná situace?

Ano, čtenáři těchto webů se na nich mohli skutečně setkat s velmi odlišnými a často i zavádějícími výklady práva. Tento problém vznikl kvůli určitým nejasnostem při výkladu § 3041 odst. 1 NOZ, který říká, že se NOZ uplatní u právnických osob jím upravených, z čehož někteří dovozovali, že na SVJ, vzniklé dle ZoVB, se NOZ neuplatní. Poměrně brzy ale převážil názor, zastávaný i státními autoritami, že od 1.1.2014 se veškerá SVJ musí bez dalšího řídit NOZ. To s sebou, vzhledem ke komplexnosti úpravy, nese pro SVJ mnoho povinností, změn a problémů, se kterými se musí vypořádat.

Zmínili jste nové povinnosti a změny pro SVJ, co zejména musí SVJ udělat, aby se vyhnulo problémům?

Tak zejména je to nutnost přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě. A to ve tříleté lhůtě od nabytí účinnosti NOZ. Pokud tak neučiní, může je rejstříkový soud v krajním případě zrušit, což by s sebou neslo pro jejich členy velmi nepříjemné důsledky, například nemožnost převést bytovou jednotku či přechod závazků na členy.

Jak mohu zjistit, že naše stanovy jsou v rozporu s NOZ a je nutné je měnit?

NOZ stanoví, že je třeba změnit ve stanovách veškerá ustanovení, která jsou v rozporu s jeho donucujícími ustanoveními. Vzhledem k tomu, že byl poměrně podstatně rozšířen okruh povinných náležitostí stanov, bude muset stanovy měnit většina SVJ. Mezi hlavní novinky patří změna názvu, kdy NOZ chápe SVJ jako právnickou osobu a v názvu této právnické osoby musí být uvedeno sousloví „společenství vlastníků“, dále je nutné přemístit sídlo SVJ do domu SVJ, mění se i lhůta pro doručení pozvánky na shromáždění vlastníků jednotek, která je nově 30 dní, ve stanovách je nutné popsat způsob uplatňování práv členů SVJ a v neposlední řadě je třeba určit délku volebního období členů orgánů a přesně vymezit jejich počet a způsob jednání. Co se týká statutárních orgánů, je třeba upozornit na to, že nově bude moci být statutárem zvolena právnická osoba nebo nečlen družstva. Je však třeba říci, že NOZ nabízí SVJ vysokou míru individualizace stanov, což může poměrně výrazně zlepšit a zjednodušit fungování SVJ.

Jaká ustanovení tedy mohou SVJ do svých stanov zapracovat, aby se zjednodušilo jejich fungování?

Považuji za vhodné, aby stanovy SVJ umožnily hlasování vlastníků mimo shromáždění jednotek, takzvaně „per rollam“, tedy korespondenční hlasování. Pokud taková možnost nebude upravená ve stanovách, je možné takové hlasování využít pouze v jediném případě stanoveném zákonem, a to pouze pokud svolané shromáždění není usnášeníschopné. Aby bylo hlasování mimo zasedání možné i v jiných případech, musí to upravit stanovy. Korespondenční hlasování je vhodné zejména pro SVJ, které mají problém s účastí na shromáždění. Dále je možné ve stanovách snížit kvalifikovanou většinu při schvalování usnesení shromáždění, zejména co se týče rozhodnutí o modernizaci a rekonstrukci domu, kde ZoVB vyžadoval ¾ většinu. Případně je též možné doplnit stanovy i o pravidla, která se budou pojmově blížit jakémusi “domovnímu řádu”.

Velká část SVJ vycházela z takzvaných vzorových stanov, počítá s nimi NOZ?

Vzorové stanovy, tedy nařízení vlády 371/2004, používala velká část SVJ buď přímo, nebo tento vzor využily při tvorbě stanov vlastních. NOZ bohužel s ničím takovým nepočítá a SVJ, která dosud využívala vzorové stanovy, si budou muset vypracovat stanovy vlastní.

Kolik času mají SVJ na to, aby přizpůsobily své stanovy nové právní úpravě?

To jsem již naznačovala na začátku, ptáte se ale správně, protože to není tak jednoduché. U SVJ, na rozdíl od bytových družstev, poskytuje zákon poměrně dlouhou dobu, do kdy je nutné stanovy změnit. SVJ tak musí učinit do tří let od 1.1.2014. Ovšem vzhledem k tomu, že již od 1.1.2014 se stala neplatnými ta ustanovení stanov, jež jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ, může nastat velký zmatek v tom, co ve skutečnosti ze stanov platí. Proto bych doporučila, aby se SVJ rozhodla pro změnu stanov co nejdříve. Vzhledem k tomu, že do budoucna se jistě bude NOZ měnit, je také třeba, aby ten, co bude stanovy pro SVJ vytvářet, je vytvořil tak, aby tyto obstály v čase a nebylo je nutné měnit při každé změně NOZ.

Jak to je se stavebními úpravami v bytě? Mění se nějak tato problematika s účinností NOZ?

Zde k nijaké zásadnější změně nedošlo. Pokud vlastník bytu neztěžuje užívání bytu nebo domu ostatním vlastníkům, může byt uvnitř stavebně upravovat poměrně svobodně. Pokud by však svou činností zasahoval do práv ostatních nad obvyklou míru, je možné, aby ostatní vlastníci či SVJ podali na tohoto vlastníka žalobu a pokud ani po výroku soudu nedojde k nápravě, je možné, aby soud nařídil prodej jednotky tohoto vlastníka.

Jak tuto situaci řešit? Pojďme být konkrétní u SVJ.

Doporučuji opravdu začít stanovami, to je základ, nemůžete stavět kvalitní dům bez základů. Stejně tak nemůžete řídit právnickou osobu, když nemáte upravené důležité mechanismy. A je potřeba tuto problematiku nepodcenit, protože už při tvorbě stanov musíte myslet na navazující problémy, včetně jednání, uzavírání smluv.
V ostatním bych se držela spíše konzervativního scénáře. Nechala bych si zrevidovat smlouvy a čekala, jak půjde vývoj dál. A samozřejmě pak věnovala speciální péči jako jednotlivec, ne jako člen SVJ, i ostatním odvětvím. Například rodinné právo je často opomíjené, ale berte, že je dnes upravené v jiném kodexu a ačkoliv koncepčně je podobné tomu původnímu, jsou tam změny. A ty se týkají téměř každého z nás.

Chcete zjistit, zda musí provést změnu stanov Vaše SVJ a co je případně ve stanovách potřeba změnit? Nechte si stanovy bezplatně zkontrolovat našimi právníky. Zašlete stanovy Vašeho SVJ na info@zmenastanov.cz, naši právníci je zdarma zkontrolují a navrhnou nejvhodnější řešení.

Máte odborný dotaz, na který tu ještě není odpověď? Napište nám do kontaktního formuláře.